재건축 판정기준인 구조 안전성 비중 완화 등 재건축 안전진단 합리화 방안 발표

[2023.01.04. 업데이트]

지난 재건축 안전진단 합리화 방안이 발표('22.12.08.)된 이후 약 한달이 지난 현재 [재건축 안전진단 기준] 개정이되어 고시되었습니다. 이로서 해당 개정안은 2023.01.05.을 기점으로 시행됩니다.

재건축 안전진단 합리화 방안 발표

국토교통부는 지난 [국민 주거안전 실현방안('22.08.16.)]의 후속조치로 "재건축 안전진단 합리화 방안"을 발표하였습니다. 

이는 재건축을 진행하기 위해서는 안전진단을 받고 안전성 평가를 통과해야만 하는데 이 기준이 현실에 맞지 않아 개선이)필요하다는 지적이 꾸준히 제기되어 왔고 이번에 개선을 진행하는 방안을 발표하였습니다.

 

주요 내용
1. 평가항목 배점 비중 개선
 (기존) 구조 안전성 점수 50% -> (변경) 30%
2. 조건부 재건축 범위 축소
(기존) 조건부 재건축 점수 범위 30~55점 -> (변경) 45~55점
3. 적정성 검토
(기존) 조건부 재건축 대상 전부 시행 -> (변경) 선택적 시행

 

1. 평가항목 배점 비중 개선

기존 재건축 단지에 거주하고 있는 입주민들의 가장 큰 고민은 배관의 노후화로 인해 녹슨 수돗물이 아닐까 생각됩니다. 콘크리트로 지어진 건축 구조물 자체의 내구연한보다 배관 등의 내구성이 상대적으로 부족하다 보니 30여 년 정도 경과한 아파트의 경우 녹슨 수도배관 등으로 인해 수돗물에서 녹이 검출되는 등 생활에 밀접한 부분에 대한 어려움이 있습니다.

 

하지만 노후화된 아파트에서 재건축을 진행하더라도 안전성 평가의 가장 큰 비중을 차지하고 있는 것은 배관이나  설비 등 생활에 밀접한 부분보다는 건축구조물의 안전성 배점이 50%를 차지하고 있어 재건축 안전성 평가를 통과하기가 쉽지 않았습니다.

 

이에 국토부에서는 현실적인 입주민의 어려움을 이해하고 개선안을 내어 놓았습니다.

• 구조 안전성 비중을 50%에서 30%로 낮추고
• 주거환경(15%)과 설비 노후도(25%)를 각각 30%로 상향

[평가항목별 가중치 개선안]

구 분	구조 안전성	주거환경	설비 노후도	비용 편익
기존 가중치	50%	15%	25%	10%
개선 가중치	30%	30%	30%	10%

 

이로서 기존 구조 안전성이 강조되어 재건축 안전성 평가를 통과하기 어려웠던 부분이 조금은 수월하게 진행이 가능할 것으로 예상됩니다.

 

2. 조건부 재건축 범위 축소

두 번째로 개선되는 부분은 조건부 재건축 점수 범위의 축소입니다.

• 즉시 재건축 구간을 기존 30점 이하에서 45점 이하로 변경
• 조건부 재건축 구간을 기존 30점 초과 ~ 55점 이하에서 45점 초과 ~ 55점 이하로 구간 변경

조건부 재건축 이란?

안전진단의 4가지 요소를 점수 비중을 적용하여 합산한 점수가 30점~55점 이하인 경우에는 재건축 시기 조정이 가능한 구간으로 즉 당장 재건축 추진이 불가능하고 공공기관의 적정성 검토를 거쳐 최종 재건축 여부를 판단합니다.

 

[안전진단 판정기준 개선안]

구분	30점 이하	30초과 40이하	40초과 45이하	45초과 50이하	50초과 55이하	55점 초과
기존 판정기준	재건축	조건부 재건축				유지보수
개선 판정기준	재건축			조건부 재건축		유지보수

 

재건축 구간을 확대하고 조건부 재건축 구간을 축소하면서 기존 판정기준을 따르면 조건부 재건축 진단을 받을 구축 단지에서 즉시 재건축 진단을 받을 수 있게 되면서 기존보다 더 많은 재건축 진단을 받게 되는 단지가 늘어날 것입니다. 

 

3. 적정성 검토

조건부 재건축 진단을 받게 되더라도 일률적으로 적용하던 공공기관의 적정성 검토 절차를 지자체가 요청한 경우에만 시행하는 것으로 개선됩니다.

적정성 검토란?

안전진단에서 "조건부 재건축" 진단을 받게 되면 국토 안전 관리원 등의 공공기관의 적정성 검토를 받아야 합니다.

이 공공기관의 적정성 검토를 받게 되면 더 많은 시간이 소요되게 되고 비용도 추가적으로 투입되어야 하는 문제점이 있습니다.(1,500세대 기준으로 1차 안전진단 시 2.6억, 적정성 검토 시 추가 1억 원 정도 추가 소요)

안전진단	적정성 검토
재건축 여부판정(1차 안전진단) 민간 안전진단기관	조건부 재건축에 실시(2차 안전진단) 국토안전관리원 등 공공기관

 

[적정성 검토 개선안]

구 분	기 존	개 선
대 상	조건부 재건축(30점~55점) 대상 모두 의무 시행	조건부 재건축(45점~55점) 중 선택적 시행
절 차	사전절차 없이 공공기관이 시행	지자체가 검토 후 요청하는 경우 시행
범 위	1차 안전진단 모든 내용 확인	확인이 필요한 사항에 한정

 

---

 

이로서 재건축을 위한 안전진단 통과가 이전보다는 조금 수월해졌습니다. 건축 구조물보다는 시설이 노후화되어 생활에 큰 불편을 겪고 있는 입주민의 고충을 이해하고 개선안을 제시한 점은 반길일인 것 같습니다. 

 

이 개선안은 '22년 12월 중 행정예고를 거치고 '23년 1월 중 조속하게 시행될 수 있도록 진행한다고 하니 기대해봐야 할 것 같습니다.