규제지역 (조정대상지역) 추가 지정해제 될까?

`22.09.26. 제3차 주거정책심의위원회를 통해 지방지역의 규제지역이 세종을 제외하고 모두 지정 해제되었습니다. 또한 수도권에서는 서울 근교를 제외한 곳부터 지정 해제를 하였습니다
이번 수도권의 규제지역 지정해제된 지역을 두고 형평성이나 기준에 대한 논란이 있습니다. 특히 수도권 해제지역 중 평택과 파주를 두고 많은 말들이 오가는 것 같습니다. 인터넷 카페에서는 규제지역 해제에 대한 지역별 반응을 대변하는 반쯤 장난의 재미있는 말들도 나오는 것 같습니다.

아무튼 이번 규제지역 해제로 인해 앞으로 추가 해제 지역에 대해서 귀추가 주목되고 있습니다.

 
규제지역 추가해제 여부?

결론부터 말하자면 추가적으로 수도권 일부 지역을 시작으로 해제가 될 것으로 예상됩니다. 이번 규제 해제는 부동산 가격에 크게 영향을 미치지는 않을 것 같습니다. 오히려 미 연준에서 인플레이션 리스크가 해소되었다고 판단하기 전까지 이어질 긴축정책(금리인상)으로 경기둔화가 장기화될 것을 우려하고 있는 상황에서 부동산 시장마저 무너진다면 더 힘든 상황에 직면하게 될 우려까지 생각하는 것 같습니다. 그래서 가능성은 크지 않지만 상황이 더 악화된다면  부동산 규제지역 해제가 2017년 수준으로 회귀할 가능성도 있어 보입니다.  

시기적으로 언제가 될지에 대해서는 정확히 알수없지만 이번 규제지역 지정 해제된 지역을 모니터링 후에 상황 변화에 따라 해제지역 범위와 시기가 결정될 것 같습니다. 또한 이번 규지 지역 지정 해제지역에서 제외된 김포 등 일부 지자체에서 형성성, 기준 모호에 대해 불만이 높은 상태이기 때문에 수도권 일부 지역에 한해서는 그리 늦지 않은 시기에 추가 해제가 되지 않을까 조심스레 예측해봅니다.

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추가 해제 사유

1. 금리인상에 따른 대출이자 증가로 가계부담 증가

수년간 저금리 기조로 인해 주택담보대출을 일으킬때 6개월 또는 3개월 변동금리로 대출실행을 많이 받아 왔습니다.  그러다 보니 이번 급격한 기준금리 상승에 따라 대출이자도 증가할 수밖에 없습니다

 

지난 9월22일 제롬 파월 미 연준 의장은 경기침체를 각오하더라도 기준 금리를 0.75%p 올리는 자이언트 스텝을 3연속 발표하면서 인플레이션 방어를 진행합니다. 미 연준 금리는 3.25%를 기록하게 되고 국내 기준금리를 상회하게 되면서 국내 기준금리 상승 압박을 받을 수밖에 없는 상황이 되었습니다.

이로써 올 연말 10월,11월에 예정된 두 차례 금융통화위원회를 통한 기준금리 상승은 기정사실이 되었습니다. 9월 현재 한국은행은 기준금리를 상향시키지 않았음에도 불구하고 벌써부터 시중은행은 기준 금리를 선반영 하여 시장금리를 상승을 시키고 있습니다. 연말에는 시장금리가 7~8% 될 것이라는 우려가 나오고 있습니다.

• 미연준에서 경기침체를 각오하더라도 인플레이션을 억제하기 위해 지속적으로 큰 폭의 금리인상을 단행하고 있고 앞으로도 더 올릴 예정입니다. 국내 상황도 미국과 다르지 않은 상황으로 기준금리 인상으로 시장금리도 급증하게 될 것이고 경기침체를 각오해야 할 상황입니다.
• 금리 증가로 인한 대출이자 증가, 소비자 물가 증가 등으로 쓸 돈이 없어지고 가계 재정 악화로 이어지게 됨에 따라 다주택자의 물량 및 패닉 바잉으로 무리하게 대출을 일으킨 1주택자도 가계부담으로 시장에 물건을 내놓게 되어 단기간 급격한 물량 증가
• 부동산 세제 완화정책으로 1년간 일시적 양도세 중과 배제로 다주택자의 퇴로를 열어주게 되면서 단기적으로 물량이 급증하면서 가격 하락 폭을 키우게 되나 말 그대로 단기처방일 뿐입니다. 때문에 장기적으로 양도세 중과 배제 효과가 있는 규제지역 해제를  통해 더 많은 물량을 시장에 유도하는 기능을 할 것으로 예상됩니다.

2. 시장의 수요와 공급의 균형

금리인상으로 인한 대출이자 증가 및 양도세 중과배제로 보유한 물건은 시장에 많이 풀리게 되지만 이것을 받아줄 사람이 없다면 소용이 없습니다. 부동산 가격의 하락과 경기침체, 대출이자 등으로 인한 가계 재정 악화로 부동산 가격은 침체 구간으로 진입하였습니다.

 

가뜩이나 대출금리 인상으로 위축된 부동산 시장에서 실거주 등의 사유로 집을 구매해야하는 경우에 대출마저 제한된다면 거래는 이루어지지 않을 것입니다. 집값 하락폭이 큰 가운데 실수요자를 중심으로는 구매 시기일 수 있기 때문에 세제부분에서 혜택을 부여한다면 어느 정도의 수요 활성화로 공급자의 물량을 받아줄 수 있을 것입니다.

그래서 규제지역 지정해제를 통해 집을 구입할 때 부득이하게 2주택이 되는 경우에도 비규제 지역의 취득세 완화와 일시적 2주택의 양도 기간을 확대하면서 수요자의 부담을 완화하여 거래를 활성화시키는 효과를 역할을 기대하게 됩니다.

• 공급이 증가함에 따라 매도가는 하락하고 있습니다. 기존의 부동산 정상화 정책만으로는 실거주 등이 사유로 주택을 구입해야 하는 사람들을 위한 정책이 일시적2주택 취득세 완화 정책 외 별다른 게 없어 보입니다.
• 그렇기 때문에 규제지역 해제를 통해 금융제한 해제와 세제 완화 혜택을 볼 수 있어 실수요자 부담을 줄임으로써 수요와 공급의 균형을 조금이나마 맞출수 있습니다.
• 물론 이런 금융과 세제규제 해제를 한다 하더라도 지금 시점에서는 부동산 가격이 다시 오르거나 하지는 않을 것입니다. 일부 실수요자 중심의 수요만 발생할뿐더러 장기적 경기침체가 예상되기에 가격이 더 떨어질 것이라는 기대 심리로 인해 즉각적인 시장 반응이 나타나지는 않을 것이기 때문입니다.

 

3. 세제 확보

지난 코로나 팬데믹으로 인해 막대한 재정을 풀었고 이제는 그 기간 동안 풀린 유동성과 러시아 전쟁 리스크로 야기된 소비자물가 상승으로 인플레이션 방어를 위한 긴축정책을 진행할 수밖에 없는 상황에 놓였습니다. 이로 인한 경기침체를 걱정해야 할 상황이 되었습니다. 경기침체가 지속되면 비단 부동산 시장뿐만 아니라 모든 경제분야에서 거래가 위축될 수 밖에 없는데 거래가 활발히 이루어져야 세수확보가 가능하기 때문입니다. 규제지역 해제를 통해 금융, 세제 부문에서 혜택을 주어 거래를 활성화시킴으로써 취득세, 보유세, 양도세를 통한 세수를 확보할 수 있기 때문입니다.

 

규제지역 해제 지역과 제외 지역

22년 제3차 주거정책심의위원회를 통해 수도권 지역 내 해제지역과 그렇지 못한 지역의 희비가 엇갈렸습니다. 해제지역에서 제외된 지역의 반발이 나오고 있습니다. 국토부에서 지정해제의 기준에 대해서는 말을 아끼고 있습니다만, 추가적으로 해제지역이 늘어나지 않을까 예상됩니다.

규제지역 지정기준

조정대상지역 기준으로 주택법 제63조의2, 시행 규칙 제25조의3을 따라 주거정책심의위원회에서 결정을 합니다.

규제지역 결정기준은 정량적요건으로 공통 요건+선택 요건 중 1 이상 충족 시 규제지역을 지정합니다.

[공통 요건]

• 직전 월부터 소급하여 3개월간 해당 지역 주택 가격 상승률이 시도 소비자물가 상승률의 1.3배를 초과한 지역

[선택 요건]

• 직전 월부터 소급하여 주택공급이 있었던 2개월간 해당지역에서 공급되는 주택의 월평균 청약 경쟁률이 모두 5:1 초과
• 직전월부터 소급하여 3개월간의 분양권 전매 거래량이 전년 동기 대비 30% 이상 증가한 지역
• 시도별 주택보급률 또는 자가주택 비율 전국 평균 이하

규제지역 지정 기준

 

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규제지역 지역과 인근 지역 비교

22.09.26일 한국은행에서는 앞으로 소비자 물가는 상당기간 5~6%대의 높은 오름세를 이어갈 것이라고 발표하였습니다.

그렇다면 규제지역의 공통항목인 직전 3개월간의 소비자물가상승률을 1.3배에 대해서 생각해볼 필요가 있겠습니다.

최근에 한국은행에서 소비자 물가의 상승률이 5~6%라고 했으니 직전 3개월간의 소비자 물가상승률은 4% 후반에서 5% 초반 정도로 추정할 수 있겠습니다. 이 기준으로 본다면 대부분의 지역이 해제되더라도 이상하지 않은 상황입니다.

 

그렇다면 최근 규제지역 해제를 두고 불만이 나온 지역을 비교해보겠습니다.

지역해제지역인 파주와 지역해제 제외된 김포의 매매가/전세가 지수 비교

그래프의 기간은 규제지역 발표일 기준으로 직전 3개월인 22.06.20~22/09.19까지의 증감 추이입니다. 파란색 그래프가 매매가 증감, 붉은색이 전세가 증감입니다.

 

불만이 많이 나온 김포와 지정 해제된 파주를 비교해보겠습니다.

[직전 3개월간 누적 매매 가격 증감률]

• 파주 - 3개월간 누적 매매 가격 증감률(+0.07) : 22.08.08. 일 기준으로 매매 가격이 하락하였고 9.19. 에 낙폭을 키웠습니다.
• 김포 - 3개월간 누적 매매 가격 증감률(-1.09) : 직전 3개월간 증가한 기록이 없이 줄곳 하락세를 이어갑니다.

[직전 3개월간 누적 전세 가격 증감률]

• 파주 - 3개월간 누적 전세 가격 증감률(-0.91) : 크게 흔들림 없었으나 9.19. 를 기점으로 0.49P나 크게 감소하였습니다.
• 김포 - 3개월간 누적 전세 가격 증감률(-1.30) : 매매지수와 마찬가지로 줄곳 하락세를 이어갑니다.

두 곳의 매매/전세 증감을 비교해보면 김포에서 불만이 나올 수밖에 없는 상황인 것 같습니다.

심지어 파주의 직전 3개월 매매가 지수 누적은 플러스(+)를 기록했음에도 규제지역에서 지정 해제되었습니다. GTX 개통이 얼마 남지 않은 곳으로 하락장에서도 비교적 가격 선방을 하던 곳이었습니다.  

김포는 접경지역이라는 이유로 혜택을 받지 못하였는데 서울 연접지역이라는 이유로 규제지역 지정 해제에서 제외된 것에 대한 불만이 많습니다. 

김포의 지역도 상당히 넓어서 서울 접경지역이라고 해도 고촌 정도이고 나머지는 골드라인 하나로 버티고 있는 곳으로 접경지역이라고 하기엔 좀 애매한 부분이 있습니다. 또 인천 서구의 검단지구의 대규모 입주물량이 나오고 있어 그리 좋은 상황이 아닙니다. 

 

평택과 오산을 비교해보겠습니다.

 

규제지역 지정해제 평택과 규제지역 지정해제 제외 오산 비교

[직전 3개월간 누적 매매 가격 증감률]

• 평택 - 3개월간 누적 매매가격증감율(+0.15) : 22.08.22. 일 기준으로 매매 가격이 하락하였습니다.
• 오산 - 3개월간 누적 매매가격증감율(-1.95) : 직전 3개월간 증가한 기록이 없이 줄곳 하락세를 이어갑니다.

[직전 3개월간 누적 전세 가격 증감률]

• 평택 - 3개월간 누적 전세 가격 증감률(+1.59) : 직전 3개월간 전세 가격은 하락하지 않았습니다.
• 오산 - 3개월간 누적 전세가격증감율(-0.14) : 보합 상태를 유지하다 9월 19일에 낙폭을 조금 키웠습니다.

 물론 이러한 기준 외에도 다양한 기준을 기본으로 주거정책심의위원회에서 규제지역을 지정/해제를 하겠지만 당장 눈에 보이는 지수만 보더라도 불만이 나올 수밖에 없을 것 같습니다.

 

이상으로 이번 주거정책심의위원회에서 발표한 규제지역 지정 해제에 대해 알아보았습니다.

이글이 많은 도움이 되었기를 바랍니다. 감사합니다.