깡통전세 전세사기 피해예방과 당해세 우선순위 변경

최근 전세사기 사건이 잇달아 발생하고 있어 많은 피해자를 양산하고 있습니다. 처음부터 의도적으로 일으키는 악질적인 전세사기 사건이 있는 반면에 전세 가격이 매매 가격에 근접해 있어 집값 하락이 발생한 경우 전세 가격이 매매 가격을 추월하는 경우에도 피해가 발생할 수 있습니다. 전세 가격이 매매 가격에 근접해 있거나 매매 가격보다 전세 가격이 더 비싼 경우를 이른바 "깡통전세"라고 합니다.
이런 깡통전세 피해가 잇다르고 피해규모가 커지고 있어 정부에서는 해당 안건을 심각하게 받아들이고 긴급하게 전세사기 피해 방지 방안을 내놓고 있습니다.

• `22.09.01 : 전세사기 피해 방지 방안 발표
• `22.09.28. : 전세사기 피해 방지 방안 후속조치(미납 국세 열람제도 실효성 강화 등 관련)

정부에서 발표한 전세사기 방지 방안에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

1. 깡통전세 피해 유형과 예방 방법
- 깡통전세 발생 유형
- 깡통전세 피해 예방 팁
2. 전세사기 피해 방지 방안 내용 상세
- 전세사기 피해 방지 방안
- 전세사기 피해 방지 방안 후속조치

 

1. 깡통전세 피해 유형과 예방 방법

깡통전세 발생 유형

전세가율이 매매가에 근접하거나 높은 깡통전세

깡통전세 피해가 발생하는 주요 주택 유형은 빌라입니다.
아파트의 경우 시세가 확실하고 쉽게 매매가와 전세가 형성이 어떻게 되어 있는지 쉽게 알 수 있습니다. 또한 시중에 아파트 시세를 제공해주는 다양한 어플이 많이 나와 있습니다.
하지만 빌라는 아파트와 달리 빌라시세를 정확히 제공해주는 채널이 없습니다. 다만 국토교통부 실거래 조회를 통해 거래 사례를 통한 시세를 짐작할 수는 있으나 이 또한 거래 사례 금액이 들쑥날쑥한 경우가 많기 때문에 이 또한 어렵습니다.
그리고 빌라의 경우 신축이 상당히 많다보니 거래 사례가 없으며 시세는 말할 것도 없습니다.

이를 악용하여 전세가격을 상당히 높여서 계약을 체결을 유도하여 세입자로 하여금 깡통전세 위험에 노출시킵니다. 취약계층이나 청년 대상의 서민 전세자금 대출이 비교적 수월한 부분과 해당 차주의 위험회피 능력이 부족한 점 등이 깡통전세 리스크를 더 높이고 있습니다.

의도적 전세 사기 목적 유형

의도적으로 사기를 할 목적으로 하는 경우 공인중개사도 끼어 있는 경우가 많아서 피해가 더 커질 수 있습니다. 또한 이전까지는 임대인의 부채나 채무에 대한

• 가짜 주택 임대인과 임차인을 내세워 청년 전세자금 대출을 받아서 가로채는 사기방법
• 빌라를 매입한 뒤 깡통전세를 만든 다음 의도적으로 경매나 공매로 날리는 경우(선순위, 조세 미납 등)
• 빌라를 신탁으로 신축한 경우 전세입자는 신탁사와 계약을 체결해야 하는데 건축주와 계약을 체결한 후 의도적으로 경매/공매로 날리는 경우

 

빌라 깡통전세 예방방법

빌라의 경우 정확한 시세를 알기 어렵기 때문에 얼마가 적정한 전세 가격인지 알기 어렵습니다. 이럴 경우 두 가지 방법을 통해 종합적 판단을 진행하셔야 합니다.

1. 국토교통부 실거래가 공개시스템 조회

국토교통부 사이트의 실거래가 조회를 통해 해당 빌라의 거래 사례를 확인해 봅니다. 주소와 건물명이 정확히 나오니 확인이 수월합니다.
조회할 때는 반드시 인근 유사 빌라와도 비교해 보아야 합니다. 빌라의 경우 연식과 방 개수에 따라 시세가 결정되는 경우가 많습니다. 방개수는 나오지 않기에 비슷한 면적인 빌라와 거래사례를 비교해서 적정한 가격인지 확인해봐야 합니다.
국토교통부 실거래가 사이트에 들어가면 지도로 확인하는 방법도 있고 엑셀로 다운로드하여서 확인하는 방법이 있습니다.

국토교통부 실거래가 조회(다운로드 방법)

 

2. 공동주택 공시 가격을 통한 빌라 적정 시세 추정

아파트와 달리 빌라의 경우는 정확한 시세가 없기 때문에 공동주택 공시가격을 기준으로 시세를 추정하는 방법이 있습니다. 정확하지는 않지만 현장에서 많이 사용하는 방법이기 때문에 시세 추정 방법 중 하나로 활용하시면 좋겠습니다.
[순서]

• 한국 부동산원 - 부동산 가격공시 - 공동주택 공시 가격 - 공동주택 가격 열람
• 공동주택 가격을 기준으로 적정 매매가와 적정 전세 가격 추정

적정 매매가 = 공동주택 공시 가격 X 150% ~ 170%(보수적으로 150% 권장)
적정 전세가 = 공동주택 공시가격 X 130% ~ 150%(보수적으로 130% 권장)

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2. 전세사기 피해 방지 방안

전세사기 피해방지 방안 후속조치(미납 국세 열람, 당해세 순위 변경 등)

깡통전세로 인한 전세사기가 잇달아 발생하자 정부에서도 이를 심각하게 받아들이고 있습니다. 전세임대를 지원하고 있는 LH에서도 지난 5년 동안 돌려받지 못한 보증금이 422억 원으로 무려 67배 늘어났다고 발표하였습니다. 의도적으로 전세사기에 당하는 경우나 집값 하락으로 인해 깡통전세로 피해를 입는 사례가 지속적으로 늘어나고 있고 앞으로 피해규모가 더 커질 우려가 높습니다.
그래서 정부에서는 지난 `22.09.01. 발표한 전세사기 피해 방지 방안의 후속조치로 미납 국세 열람제도 실효성 강화, 당해세 우선순위 변경을 발표하였습니다.

1. [계약단계] 미납국세 열람제도 실효성 강화
2. [임차 단계] 임대인 변경 시 국세 우선 원칙 명확화
3. [경매 또는 공매 단계] 주택임차보증금에 당해세 우선 원치 예외 적용

 

1. [계약단계] 미납 국세 열람 제도 실효성 강화

[현행] 계약 전 임대인 동의를 받은 경우만 부동산 관할 소재지 세무서(국세), 지자체(지방세) 미납 조세 열람 가능
[개선방안] 주택임차 계약일부터 임차 개시일까지의 기간 내 임대인 동의 없이 미납 조세 열람 가능

• 보증금이 일정 금액을 초과하는 경우에 한함(시행령에서 구체적 금액 명시 예정

2.[임차 단계] 임대인 변경 시 국세 우선 원칙 명확화

[현행] 주택임차 중 임대인이 변경되는 경우 국세와 임차 보증금 간 변제 순서애 대한 명시적 규정은 없으며 대법원 판례에 따라 집행 중

• 제3자에게 저당 부동산 양도 시, 종정 소유자에게 저당권에 우선하는

[개선방안] 변경된 임대인에게 세입자의 임차보증금보다 앞서는 미납 국세가 있는 경우 종전 임대인의 국세 체납액 한도 내에서 국세 우선 원칙 적용

• 즉 종전 임대인의 국세만 우선 변제하고 변경된 임대인의 국세는 임차보증금보다 후순위로 변제하겠다는 취지입니다

국세원칙 적용 방식 변경

 

3. [경매 또는 공매 단계] 주택임차보증금에 당해세 우선원칙 예외 적용

[현행] 당해세는 법정기일이 임차권의 확정기일보다 늦더라도 경매/공매에서 임차보증금보다 우선 변제

• 당해세 : 경매 및 공매 시 국세의 우선변제 원칙에 따라 해당 세금의 법정기일과 무관하게 우선변제
• 당해세(국세) : 해당 재산에 부과되는 상속세, 증여세, 종합부동산세
• 당해세(지방세) : 재산세, 자동차세, 도시계획세, 공공 시설세

[개선방안] 경매 공매 시 임차권의 확정일자 이후 법정기일이 성립한 당해세 배분 예정액은 세입자의 주택임차보증금에 배분되도록 개선

• 해당 당해세 우선 원칙의 예외는 주택임차보증금과 당해세 관계에만 적용되고 나머지 저당권 등의 다른 권리에는 적용되지 않음

당해세 우선 예외 적용방안

이번 당해세 우선 예외 적용 방식에 대해서는 10월 중 국회에 제출하고 의결된 후 국세 기본법, 국세 징수법 개정된 내용을 상세히 살펴봐야 될 것 같습니다. 우선 적용방안만 내놓은 상태이고 구체적인 방안에 대해서는 언급이 없는 상황이라 이 적용 방안만으로는 구체적인 내용은 알 수 없고 방향만 알고 있으면 될 것 같습니다.

이글이 많은 도움이 되었기를 바랍니다.