건축허가를 위한 도로 조건과 공도인지 확인하는 방법

코로나 팬데믹 기간 동안 몇 명 이상 모임 금지와 일상생활에서도 항상 마스크를 쓰고 있어야 하는 등 불편한 생활로 인해 야외로 떠나거나 캠핑 등으로 잠시나마 갑갑한 생활에서 벗어나려는 사람들이 많았습니다. 

아웃도어 활동을 하다 보니 나만의 공간을 만들어 보고 싶기도 하는 마음에 땅을 사서 작은 집을 짓고 주말에만 즐길 수 있는 공간을 만드는 사람들도 늘어나고 있습니다.

그래서 나만의 작은 집을 짓기 위해 땅을 구입 시 반드시 확인해야 하는 도로에 대한 조건을 알아보도록 하겠습니다.

 

건축허가를 위해서는 도로에 반드시 접해야 한다

제목과 같이 건물을 짓기위해서는 공사차량이 드나들 수 있어야 하고 완공된 이후에는 차량이 수시로 드나들 수가 있어야 하기 때문에 반드시 도로가 있어야 합니다.

이는 건축법 제 44조에 규정하고 있습니다.

건축물의 대지는 2미터 이상이 도로(자동차만의 동행에 사용되는 도로는 제외한다)에 접하여야 한다

이것을 도로에 접해야한다는 것을 "접도 의무"라고 합니다.

 

1. 땅 크기가 2,000㎡ 미만인 경우

도로 폭 4m 이상의 도로에 내 땅이 2m 이상 접해야 합니다.

 

접도의무

그림과 같이 도로폭이 4㎡이상인 도로와 접하는 내 땅이 길이가 2㎡ 이상이어야 건축허가나 건축신고가 가능합니다.

이때 "도로는 자동차만의 통행에 사용되는 도로는 제외한다"라고 제한을 둔 이유는 사람이 드나들 수 없는 도로이기 때문에 집을 지어도 사람이 드나들 수 있는 길이 아니므로 건축법상 도로로 인정을 할 수 없는 것입니다.

 

2. 땅 크기가 2,000㎡ 이상인 경우

도로 폭 6m이상의 도로에 내 땅이 4m 이상 접해야 합니다.

연면적 2,000㎡ 이상인 경우 접도의무

내 땅의 전체 면적이 2,000㎡ 이상인 경우에는 그림과 같이 도로 폭이 6㎡이상인 도로와 접하는 내 땅이 길이가 4㎡ 이상이어야 건축허가나 건축신고가 가능합니다.

또한 공장으로 허가를 신청할 경우 공장 연면적이 3,000㎡인 경우에도 해당 도로 폭 6㎡, 접도 의무 4㎡의 접도 의무가 적용됩니다.

 

3. 도로와 접하지 않는 경우

도로와 접하지 않거나 접하는 길이가 2m이상이 되지 않는다면 건축 허거나 건축신고가 불가능합니다.  사실상 맹지와 다름이 없습니다.

이때는 도로와 내땅 사이의 땅을 매입하는 방법이 있습니다.

• 도로와 내 땅 사이의 토지를 매입 : 비싸게 매입할 수밖에 없음
• 도로와 내 땅 사이의 토지주와 협의하여 토지 일부씩 교환 : 서로 윈윈 하는 전략

 

맹지탈출 방법

 

그 외 내 땅과 도로 사이에 도로와 접한 땅이 구거이거나 국가 소유의 토지인 경우에는 토지 점용허가를 득하여 건축을 할 수 있습니다. 

 

집을 짓기위해 토지 매입 전 반드시 확인해야 할 것

집을 짓기 위해 도로와 접해야 한다는 것은 대략 알고 계실 것입니다. 하지만 도로와 접하였다고 하더라도 그 도로가 공도가 아닌 사도인 경우에는 건축허가가 안 나올 수 있기 때문에 반드시 지자체에 문의하셔야 합니다.

해당 주소와 접한 도로가 공도인지 확인방법

도로가 공도인 경우에는 토지주가 개인이어도 별도의 토지사용승낙서를 받지 않아도 건축허가가 가능합니다. 공도에 대한 다양한 조건이 있지만 간단히 이야기하면 도로대장에 올라와 있다면 공도입니다.

개인이 도로대장을 확인할 방법은 없습니다. 그래서 지자체 관한 시군구에 문의해야합니다. 하지만 도로에 접한 집이나 건축물이 여러 존재한다면 그 도로는 공도일 가능성이 상당히 많습니다. 

왜냐하면 건물을 짓기 위해서는 도로가 필요한데 건축허가시 필요한 도로는 도로대장에 등기되면서 공도로 지정되기 때문입니다. 

건축허가 가능한 토지인지 확인 방법

건축법에 따른 건축허가는 법으로 명확하게 지정되어 있지만 건축물의 유형에 따라 허가가 가능한 땅인지 아닌지 확인을 해야 합니다. 

보통 토지매입전 토지 이음 등을 통해 토지용도, 용적률, 제약사항 등을 확인하겠지만 지자체 마다 건축허가 기준이 조금씩 상이하고 알게 모르게 제약이 상당히 많기 때문에 반드시 토지 매입 전 확인 절차를 거쳐야 합니다

• 관한 지자체(시군구청 건축과)에 반드시 확인 : 지번을 불러주고 건축이 가능한지 문의할 것
• 인근 토목설계사나 건축설계사에 방문하여 건축이 가능한지 문의 : 보통 토지가 있는 시군구 소재 토목설계사나 건축설계사를 방문하여 문의하시면 그 지역을 잘 알고 있기 때문에 지번을 알려주면 건축허가 가부를 확인할 수 있습니다. 3~4군데 설계사 사무실을 방문하여 문의하여야 합니다.

이상으로 건축허가를 받기 위한 도로조건에 대해서 알아보았습니다.