부동산 정책 변화_1 of 4(2017년)

문재인 정부가 들어서면서부터 진행한 부동산 정책에 대해 시간순대로 한번 확인해보고 이에 따른 부동산 시장의 흐름이 어떻게 변화해 갔는지도 같이 확인해 보도록 하겠습니다.

우선 문제인 정부가 들어선 것이 '17.5월 입니다. 그리고 국토부 김현미 장관이 임명된 것이 '17.6입니다.
김현미 국토부 장관이 임명되고 얼마 지나지 않은 2달 후 8.2대책을 내놓았습니다.
투기과열지구/투기지역 지정, 양도소득세 강화, 금융규제(LTV,DTI) 등 아주 강력한 부동산 정책이었습니다.
하지만 그에 앞서 김현미 장관이 임명되지 전 국토부 장관이었던 강호인 장관 시절에 발표한 6.19 [주택시장의 안정적 관리를 위한 선별적ㆍ맞춤형 대응방안] 정책 발표가 있었습니다.
지금부터 문재인 정부의 부동산 정책이 어떻게 변화하는지를 주요 항목별로 한번 살펴보겠습니다.

1. 2017-06-19 [주택시장의 안정적 관리를 위한 선별적ㆍ맞춤형 대응방안]
1) 조정대상지역 추가 선정
└ 경기광명, 부산 기장군, 부산 진구 추가
2) 서울지역 전매제한 기간 강화(공공,민간)
└ 소유권이전등기시까지 전매제한
3) 금융규제 강화(조정대상 지역)
└ 규제비율 강화(LTV: 70→60%, DTI: 60→50%)
└ (LTV) 이주비․중도금․잔금대출 모두 규제비율 강화(70→60%)
└ (DTI) 잔금대출에 대해 DTI를 신규 적용(50%)
4) 재건축 조합원 주택공급수 제한(조정대상 지역)
└ 최대 3주택 → 1주택

이때까지만 해도 시장에는 크게 영향을 미치지 못했습니다. 크게 시장에 임팩트를 주지 못했죠
그래서 김현미 장관이 취임 후 강력한 정책을 내 놓습니다.

2. 2017-08-02 [주택시장 안정대책(8.2대책)]
1) 과열지역에 투기수요 유입 차단
└ 투기과열지구 및 투기지역 지정
└ 민간택지에 대한 분양가상한제 적용요건을 개선
└ 재건축 초과이익 환수제 시행/ 투기과열지구 내 재건축 조합원 지위 양도제한 강화
2) 양도소득세 강화
└ 2주택 이상 다주택자(조합원 입주권 포함) 조정대상지역 내 주택 양도시 양도소득세 중과,
장기보유특별공제 적용 배제 (‘18.4.1. 이후 양도하는 주택부터 적용)
└ 1세대 1주택 양도세 비과세 요건 강화
: 2년 이상 보유, 양도가액 9억원 이하 → 2년 이상 보유, 양도가액 9억원 이하
+ 2년 이상 거주, ’17.8.3이후 취득하는 주택 대상
└ 분양권 전매시 양도소득세 강화(‘18.1.1. 이후 양도하는 분양권부터 적용)
: 조정대상지역에서 분양권 전매시 보유기간과 관계없이 양도소득세율 50% 적용
└ 다주택자 등에 대한 금융규제 강화
· 투기지역 내 주택담보대출 건수 제한 강화(차주당 1건 → 세대당 1건)
· 투기과열지구 및 투기지역은 기본 LTV·DTI 40% 적용
· 중도금 대출보증 건수도 제한 : (9억원 이하) 1인당 통합 2건 이하→세대당 통합 2건 이하)
3) 자금조달계획 등 신고 의무화
4) 청약제도·전매기간 등 정비
└ 전국 대상 가점제 당첨자의 재당첨 제한
(가점제로 당첨된 자와 당첨된 세대에 속한 자는 2년간 가점제 적용 배제)
└ 지방 민간택지 전매제한기간 설정, 조정대상지역 내 오피스텔 전매제한 기간 강화

이 '17. 8.2정책은 정말 많은 제약상항을 담고 있습니다. 특히 투기지역/투기과열지구 선정과 민간주택의 분양가 상한제 적용, 재건축 초과이익환수, 양도세 관련 항목들이 강화된것이 눈에 띕니다.
그렇다면 이 정책이 시장에서는 어떻게 효과를 발휘했을까요?
단기적으로 일정기간 기존 상승세를 꺾는 효과를 발휘했습니다. 하지만 서울/경기권에서는 그리 오래가지는 않았고 단 2달간 승승폭을 줄이는 정도의 효과를 보았습니다. '17.9월 들어서 다시 증가하기 시작합니다.

서울/수도권

위 사진은 8.2정책 시행시점과 다시 상승시작 구간을 표기 했보았습니다. 서울/수도권은 2달여간 효과를 보았으나 그 후 다시 상승하는 것을 확인 할 수 있습니다.
지방을 볼까요?

대전/대구/광주

대구, 대전, 광주는 서울/수도권과 같이 지속적인 상승 그래프를 형성하고 있습니다. 이 곳은 8.2정책과는 무관하게, 아주 영향을 받지 않는 듯하게 우상향 그래프를 그리고 있네요..

다른 지방을 보겠습니다.

세종/울산/부산

충북/충남/경북

경남/전북/전남

이때부터 서울/수도권과 지방의 양극화 현상이 시작되는 것을 확인할 수가 있네요

울산은 조선산업 부진으로 인해 지역경제가 바닥을 기고 있는 상황에서 8.2대책으로 더 큰 타격을 입게 되었습니다. 그 밖에도 대전/대구/광주를 제외한 모든 지방 부동산이 그렇지 않아도 부동산 침체를 겪고 있는데 기름을 부은 격이 되었습니다. 한동안 상승은 요원해 보입니다.

서울/수도권을 다시보겠습니다.

서울/수도권

8.2 대책으로 주춤하던 부동산 흐름이 9월 중순을 기점으로 상승을 하게 됩니다. 왜 그럴까요?
정답은 이 시기에 청약광풍이 서울/수도권으로 몰아치게 됩니다. 너도 나도 로또 청약을 하기 시작하면서 엄청난 청약경쟁율을 기록하는 단지가 쏟아져 나오게 됩니다.

그렇다면 왜 청약 열풍이 불게 되었을까요? 그것은 바로....
1. 분양보증을 담당하는 주택도시보증공사(HUG)가 정부 고분양가 억제방침에 따라 주변 시세를 고려한 분양가 지침을 적용하면서 분양가가 초기 예상보다 수백만원 씩 떨어졌기때문
2. 8.2 대책에서 언급한 분양가 상한제가 9월부터 적용이 됨에 따라 당첨만 되면 시세차익이 발생하게 되므로 너도나도 청약을 넣게 되었고 분양을 하는 족족 높은 경쟁율을 기록하며 완판을 이어가게 됩니다.

청약율 높아 프리미엄이 높게 형성이 되고 분양 주택 인근 아파트의 시세를 신규(분양) 아파트가 끌어올리고 또 올라간 인근 주택을 가격을 기준으로 상승된 분양가를 책정한 신규 분양을 하고... 이렇게 같은 싸이클을 형성하면서 시세가 상승하는 그래프를 보이게 됩니다.

오늘까지는 문제인 정부의 부동산 정책 중 첫번재 2017년의 다양한 규제 정책에 대해서 알아보았습니다.
다음시간은 두번째 부동산(2018년) 정책에 대해서 확인 해보고 시장이 어떻게 변화하였는지 확인해보도록 하겠습니다.

감사합니다.