부동산 정책 변화_2 of 4(2018~2019년)

지난번에 이어 김현미 장관의 부동산 정책 두번째, 2018년도에는 어떤 부동산 관련 정책이 나왔는지 살펴 보겠습니다.

지난 포스팅에도 말씀드린바와 같이 '17. 8. 2. [실수요 보호와 단기 투기수요 억제를 통한
주택시장 안정화 방안]이라는 아주 강력한 규제 정책을 발표하였으나 그 효과는 크지 않았고 오히려 서울/수도권과 지방의 양극화 현상을 불러왔습니다.

서울/수도권은 청약광풍이 불어 점점 과열현상을 나타내고 있고 반대로 지방은 규제로 인해 점점 더 침체해져 갑니다.

이에 정부는 '18년도에는 규제와 공급이라는 2가지를 동시에 시행하게 됩니다.

1. 2018. 09. 13. [9.13대책과 수도권 주택공급계획]

1) 투기 차단 및 실수요자 보호(투기 차단 및 실수요자 보호)
└ 종합부동산세 상향 조정
· 고가주택 세율 인상
· 3주택 이상자·조정대상지역 2주택자 추가과세(+0.1～1.2%p)
· 세 부담 상한 상향(조정대상지역 2주택자와 3주택 이상자는 150% → 300%)
└ 다주택자 규제 강화
· 2주택 이상 세대의 규제지역 내 주택구입, 비거주 목적 고가주택 구입에 주택담보대출 금지
· 조정대상지역 일시적 2주택자, 양도세 비과세기준 강화(종전주택 3년 → 2년내 처분) 등
└ 주택임대사업자
· 투기지역·투기과열지구내 주택담보 임대 사업자대출 LTV 40%
· 임대업 대출 용도외 유용 점검 강화
· 조정대상지역 주택취득·임대등록시 양도세 중과
2) 수도권 내 신규 공공택지 30곳 개발(30만호)
3) 종부세 공정시장가액비율 추가 상향조정 (현 80% → 연 5%p씩 100%까지 인상), 공시가격 점진적 현실화
4) 지방 미분양 관리지역 ‘전세보증금 반환보증 위축지역 특례 (특례보증)’ 도입

위 부동산 규제 정책은 국토부가 아닌 기획재정부에서 보도를 합니다. 연일 과열되는 서울/수도권의 집값에 대해 좀더 강력한 규제를 통해 집값을 잡아보려는 의도로 보입니다.

부동산 규제와 더불어 공급을 통해 부동산 시장의 안정성을 목적으로 하는 주택공급 방안 정책이 지속적으로 쏟아내기 시작합니다.

2. 2018. 09. 21. [수도권 주택공급 확대 방안]

1) 수도권 공공택지 확보를 통한 30만호 추가공급(신규택지확보)
- 1차 : 17곳 3.5만호 : '21년 주택공급 개시 목표
└ 舊 성동구치소, 개포동 재건마을, 인천 검암 역세권
└ 광명 하안2, 의왕 청계2, 성남 신촌, 시흥 하중, 의정부 우정
- 2차 : 연내 약 10만호 공공택지를 추가로 선정하여 발표하고, ’19.6월까지 나머지 16.5만호 선정·발표 추진

그리고 몇달 후 대규모 공급계획(2차 수도권 주택공급 계획)과 수도권 교통망 개선내용을 담은 정책을 발표합니다.

3. 2018. 12. 19. [수도권 주택공급 확대 방안2차 수도권 주택공급 계획 및 수도권 광역교통망 개선방안]

1) 대규모 공급계획
└남양주 왕숙(1,134만㎡), 하남 교산(649만㎡), 인천계양(335만㎡), 과천(155만㎡)
2) 급행-간선 조기착공
① GTX-A - 43.6km, 운정～삼성 (운영: 운정∼동탄) - ’18.12 착공
② GTX-C 74.2km, 양주(덕정)∼수원 - ’19.初 기본계획 착수
③ GTX-B 80.1km, 인천 송도～남양주 마석 - ’19년 예타완료 추진
④ 신안산선 4.6km, 안산·시흥～여의도 -’19.下 착공
⑤ 신분당선 연장 (광교～호매실) 1.1km, - 수원 광교～호매실 신속추진
⑥ 계양-강화 고속도로 31.5km, 인천 계양～인천 강화 - ’19년 예타완료 추진
3) 교통인프라 취약지역 공급확대
①별내선 연장 3.km, 별내역(별내선)～북별내(진접선) - 지자체 협의 및 예비타당성 조사 추진
②3호선 연장(서북부) 7.6km, 대화역～파주시 운정
③한강선(가칭) 24.2km, 방화～김포
④7호선 연장(양주 신도시) 4.0km, 고읍～옥정 - ’19.初 기본계획 착수 (타당성조사 비대상)
⑤위례 트램(위례 신도시) 5.4km, 마천역～복정역 우남역(우남지선)

4. 2019. 04. 23. [2019년 주거종합계획]

1) 2018년 하반기부터 이어진 시장안정세를 더 확고히 정착하기 위한 부동산 정책
└ 공적임대주택 17.6만호(공공임대주택 13.6만호, 공공지원주택 4만호) 등
└ 주거급여 소득기준 상향(’18년 중위소득 43%→’19년 44%)

5. 2019. 05. 07. [제 3차 신규택지 추진계획(수도권 주택 30만호 공급방안)]

1) 대규모 공급계획
└ 고양 창릉(813만㎡), 부천 대장(343만㎡)
2) 중규모 택지 조성
└ 안산 장상(221만㎡/1.3만호), 용인구성역(276만㎡/1.1만호), 안산신길2(75만㎡/0.7만호)
└ 수원당수2(69만㎡/0.5만호)

'18. 09 ~ '19. 05 까지 지속적으로 공급 계획 발표를 진행하고 '19.05에는 최종적으로 3기 신도시를 완성하는 발표를 합니다.

1번의 강력한 규제와 4번의 대규모 공급계획을 발표 하였는데요 그렇다면 정부의 정책으로 인해 시장은 어떻게 변화하였는지 살펴볼 필요가 있을 것 같습니다.

우선 서울/수도권을 확인해 보겠습니다.

서울/수도권

점진적 주택공시가격 상향으로인해 부담을 느낀 주택소유자들이 6월 재산세/종부세 납세 기준일 전에 매물을 내놓으면서 상승하던 추이를 꺾었다가 이 기간을 지난 시점부터는 다시 상승하게 됩니다.

그리고 김현미 장관이 지속적으로 강력한 규제 정책을 내놓고 있는 와중에 서울 박원순 시장이 느닷없이 [한강 여의도 일대 종합적 재구조화 방안(여의도 마스터 플랜)]을 발표합니다.
정부정책과 반대되는 호재가 나온것이지요. 결국엔 해프닝 정도로 끝을 냈지만 단기간 시장상승의 요인중의 하나가 되기도 했습니다.

아무튼 '18년 초까지는 어느 정도 이전 8.2 정책의 효과를 보는 것 같았습니다만, 풍선효과와 공급부족(정확히는 세부담으로 매물이 없어진 것이죠)으로 강남을 중심으로 강북과 접근이 용이한 수도권 지역으로 상승세를 확대해 나가게 됩니다.
전문가의 말을 참조하여 상승세를 확대해 나가는 사유에 대해서 확인해보겠습니다.

첫번째는 공급 부족입니다.
'18 중반부터는 다주택자에 대한 양도세 중과와 대출규제, 보유세 인상 등의 규제로 3주택 소유자는 60%가 넘는 양도세로 인해 시장에 매물을 내놓기 않게 되고 이로 인해 공급이 줄어들게 되었습니다. 그리고 임대사업자 등록을 강제하기 시작함에 따라 이들도 장기간 매매 대상에서 제외되어 단기적 공급은 더욱 줄어들게 되었습니다. 또한 재건축 초과이익 환수제 시행/ 투기과열지구 내 재건축 조합원 지위 양도제한 강화 등 재건축에 대한 규제로 인해 신규 공급 또한 상당히 줄어들게 됨에 따라 이래저래 공급 부족이 나타나게 됩니다.

두번째는 수요측면에서 지방에 거주하고 있는 금전적 여유가 있는 분들이 서울 아파트 매입을 한 것입니다.
지방 경제의 부진과 인구감소로 인해 지방 아파트값은 기약없는 하락을 이어가고 있습니다. 그래서 금전적 여유가 있거나 투자자들이 대거 서울에 위치한 아파트를 사들이다 보니 상승세에 기름을 붓게 된 격이 되었습니다.

세번째로는 정부의 다주택자에 대한 강력한 규제(세부담과 대출규제 등)으로 인해 똘똘한 한채라는 인식이 강하게 자리를 잡게 되었고 이로인해 수도권 외곽이나 장기적으로 크게 수익이 될것 같지 않은 물건은 처리하되 똘똘한 한 채로 자산을 집중하게 됩니다. 이러한 현상은 부동산 시장의 양극화들 더욱 부추기게 된 것입니다.

다음은 지방을 한번 살펴 보겠습니다.

대구/대전/광주

한껏 달아오른 서울/수도권 부동산 시장에 찬물을 부은 것은 9.13 대책이었습니다.
투기차단 및 실수요자 보호라는 명목아래 종부세 상향, 고가주택 보유자 등 아주 강력한 조세 부담과 주담대 금지 및 임대사업자 제약 등 투기지역, 투기과열지역, 조정대상 지역에 대해 강력한 억제정책을 시행한 것과 3기 신도시 발표 등의 서울 외곽으로 대규모 공급을 발표 함에 따라 서울/수도권 부동산 시장은 급속도록 얼어붙게 됩니다.
'18년 末에는 상승율이 마이너스로 돌아서게 되었습니다.

반대로 비규제지역 중 괜찮은 지방 광역시쪽으로 투자자들이 눈을 돌리기 시작하게 되는데요 그 곳이 바로 대구, 대전, 광주 입니다. 규제로 인해 서울/수도권은 마이너스 성장을 하는데 이 3곳은 디커플링으로 플러스 성장을 합니다.
그 중에서도 특히 대전이 눈에 띕니다. 소외 되고 있던 대전이었는데요 왜 부동산이 상승할까요

1. 광역시 중에서도 세종시와 가깝고 일자리, 교육 등 어느하나 빠지는 것이 없음에도 불구하고 수년동안 이렇다할 부동산 상승이 없었습니다.

서울/대전 비교

위 그래프로 보더라도 서울은 상당한 상승세와 매매 거래가 있었는데 대전은 수년동안 특이사항을 확인하기 어렵습니다. 변동폭도 상당히 적습니다.
이러한 대전의 부동산 현황이 '18년 9월부터 눈에 띄는 상승을 하기 시작합니다.
이유는 오래된 구도심의 재개발/재건축이 활발히 일어나고 있기 때문입니다. 구도심은 이미 인프라 측면에서 완성되어 있는 곳이기 때문에 주거를 위한 환경은 아주 좋은 곳입니다. 다만 오래된 빌라, 단독주택 등으로 주거의 만족도가 높지 않았기 때문에 재개발/재건축이 진행이된다면 수요는 아주 좋을 것으로 예상됩니다.

2. 재개발/재건축 뿐만 아니라 인근에 5만3천여 세대가 입주할 상당한 크기의 도안 신도시가 개발되고 있는중입니다.
또한 대덕 R&D 특구에는 이미 1,000여개의 기업이 들어와 있기 때문에 일자리가 풍부하다. 또한 일자리의 질 또한 나쁘지 않기에 대전 내 부동산의 수요는 풍부하다고 볼 수 있습니다.

그동안 서울/경기권이 투자가치가 높았기때문에 지방으로의 현금흐름이 이어지지 않았지만 지속적이고 강력한 규제가 나타남에 따라 서울과 가까운 곳으로 풍선효과가 발생할 것으로 예상됩니다.

다음 시간에는 문제인 정부의 부동산 규제 마지막 편을 확인해 보도록 하겠습니다. 감사합니다.