부동산 정책 변화_2021년(part1)

2020년 말 부동산 정책 실패 책임론이 불거진 김현미 국토부 장관이 해임되고 나서 새로운 국토부 장관이 임명되었습니다. 한국토지주택공사장을 역임한 변창흠 국토부 장관인데요. 전 김현미 장관이 진행한 부동산 정책과 어떠한 다른 혹은 유사항 방향으로 드라이브를 걸었는지 확인해보도록 하겠습니다.

그전에 김현미 전 국토부 장관이 진행한 부동산 규제에 따라 부동산 흐름이 어떻게 변화되었는지와 효과여부에 대해서 확인해볼 필요가 있겠습니다.

시계열 분석표

시계열 표의 붉은색이 진할수록 매매 지수가 높은 구간입니다.
시계열표 상 매매,전세지수의 증가현황은 강력한 부동산 규제정책 3가지가 시행된 시점인 20년 06월 부터 21년 중하반기까지 무려 1년 이상 전국이 불장을 이어가다 급격한 하락세로 전환됩니다.

사진에서 보는바와 같이 어느 시점을 기준으로 상당한 매매(전세)지수가 상당히 높아졌습니다. 부동산 과열을 부추기는 정책이 나왔을까요? 절대 아닙니다.
오히려 김현미 전 국토부장관의 강력한 부동산 규제 3종, 이른바 6.17대책, 7.10 대책, 임대차3법이 시행되는 시점입니다.
강력한 3종 규제를 함에도 불구하고 그칠줄 모르게 증가하는 매매가와 전세가를 잡아보기 위해 규제지역을 대폭 확대하는 정책도 3개월 후에 발표를 합니다. 거의 도시지역 대부분은 조정지역 이상으로 묶어버렸습니다.

그럼에도 불구하고 시장은 오히려 규제에 대한 반발일까요? 규제가 먹혀들지 않습니다.
국민들의 부동산 정책에 대한 높은 불신과 문재인 정부의 국정수행 지지율의 지속적인 하락으로 급기야 20년 12월에 국토부장관을 교체하기에 이릅니다.

김현미 장관이 국토교통부 장관으로 역임하였던 '17.06.21 ~ '20.12.28 기간 동안 발표한 주요 부동산 규제에 따른 시장변화를 살펴보도록 하겠습니다.
(참고로 김현미 전 국토부 장관으로 역임한 기간은 무려 3.6년으로 역대 최장수 장관이었습니다만 결과는 그리좋지 않았습니다.)

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17년초반 전까지만 하더라도 부동산의 상승에 대한 이슈가 없었습니다
17년 초 서울, 수도권을 중심으로 조금씩 부동산이 꿈틀되고 상승을 시작할 무렵 김현미 전 장관의 첫번째 6.19 대책을 시행하고 이어서 8.2대책을 연달아 발표합니다.
사실상 서울을 포함한 수도권을 겨냥한 부동산 대책이었습니다. (이전까지는 세종을 제외한 지방은 크게 언급할 지역은 없었습니다.)

17년도 중요 부동산 대책 2개는 단기적으로 효과가 있는 것 같습니다.
단기적으로 정책을 통해 상승세를 억누르는데 성공합니다. 하지만 얼마 지나지 않아 서울/수도권의 상승세가 살아나기 시작합니다. 서울 수도권을 중심으로한 청약광풍이 일어나면서 인근 구축 아파트의 가격을 밀어올리면서 부동산 상승이 이어지게 됩니다.

이런 상승세를 억누르기 위해 18년도 9.13 대책을 통해 규제지역 내 세부담을 대폭 상향시키는 대책을 발표했는데 이것 또한 효과가 있었습니다.
규제지역이 아닌 일부 지방에서는 풍선효과가 나타난 곳도 발생합니다.

9.13 대책 이후 서울 수도권은 상승세가 꺾인 반면 대구, 광주, 대전, 전남 등의 지방 도시에서 상승세를 이어갑니다.

이때까지만 해도 여론은 부동산 정책에 대해서 부정적이긴 했으나 어느정도 효과는 있었던 것으로 보입니다.
물론 해당 정책으로 인해 양극화를 심화시킨 부분은 분명히 있습니다. 똘똘한 한채라는 뉘앙스가 확산되면서 서울/수도권으로 집중된 부분이 있었습니다.

투기/투기과열지구 등 규제지역의 세제 및 대출규제가 강화되면서 수도권 비규제지역, 지방 도시로 흐름이 옮겨가는 것도 확인 할 수 있습니다.

'19년 12.16 대책과 20년 2.20 부동산 대책을 시작으로 20년 총선에서 민주당이 거대한 여당을 구성하면서 서민을 위한 정책이라고 내 놓은 3개의 부동산 대책이 전국의 부동산 시장 판도를 변화시켜 버립니다.

저금리 기조의 상당한 유동성을 기반으로 많은 유동성이 안전자산으로 평가되는 부동산으로 몰렸으나 규제지역에 대한 과도한 대출규제 및 세제로 인해 비규제지역으로 풍선효과가 전국으로 확대되어 갑니다.
이런 풍선효과와 벼락거지가 되어버린 30~40대의 패닉바잉현상, 그리고 전세수요의 매매 전환 등으로 아파트의 상승세에 불이붙게 되고 이런 기조는 전국적으로 확대되어 이제껏 보지못한 전국 부동산 불장이 되어 버렸습니다.

이후 조정지역을 확대하고 규제를 강화하는 정책을 잇달아 내놓기는 합니다만 이미 크게 붙은 불을 잠재우기에는 역부족이고 여론은 문제인 정부의 부동산 정책의 실패를 기정사실화 하는 분위기였습니다.
(이런 불장은 21년 하절기까지 이어졌습니다.)

이윽고 20년 말에는 김현미 장관을 교체하기에 이르게 되었습니다.

교체된 국토부장관(변창흠, 노형욱)의 21년도 정책에 대해서 다음글에서 언급해보겠습니다.