지난번 2020년 부동산 정책변화에 대해서 시간 순서로 언급을 해봤습니다.
강력한 6.17정책과 7.10정책 그리고 7.30 주택임대차보호법까지 꺼낼 수 있는 모든 강력한 카드는 다 썼습니다.
문재인 정부의 부동산 정책은 과도한 시장개입을 통한 안정화를 목표로 한 것입니다만, 시장이란 늘 그렇듯이 인위적으로 찍어 누르면 누른 만큼 균형을 맞추기 위해 반발력도 쎄지는 형상을 보입니다.
부동산 다주택자를 비롯하여 1주택자들도 잠재적 적폐로 규정한 부동산 정책이 정상적으로 동작했을까요?
유래없는 부동산 상승장을 만들어 내는 말도 안되는 상황이 발생합니다.
부동산 정책의 실패를 빨리 인정하고 제발 직접개입은 지양, 최소한의 간접개입을 통한 안정화를 도모했으면 하는 바람입니다.
하지만 이에 그치지 않고 지속적으로 부동산 강화 정책을 내놓는데요
20년 末까지 부동산 정책을 계속 확인해보겠습니다.
2020.08.04. [서울권역 등 수도권 주택공급 확대방안]
▶ 서울권역 중심으로 총 26.2만호 + α 추가 공급 추진
▶ 향후 수도권 지역 총 127만호 공급 예정
1) '20.05.06. 발표한 [수도권 주택공급 기반 강화]에서 7만호
2) 이번에 발표한 서울권역 신규 공급 13.2만호 + α
3) 당초 계획된 공공분양물량 사전청약 확대 6만호
위 3가지인데 실제로는 2)번 항목 서울권역 신규공급 13.2만호 입니다.
① 군부대 이전(태릉CC, 용산 등) 및 공공기관 이전/유휴, 미매각 부지등 3.3만호
② 3기 신도시 용적률 상향 및 기존 사업 고밀화 2.4만호
③ 재건축, 재개발 등 정비사업 공공성 강화 7.0만호
외 기타 등등
2020.08.11. [민간임대주택 특별법 주요개정]
▶ 7.13 대책(주택시장 안정보완 대책) 후속으로 등록임대 제도 개편 사항 반영
1. 기존 4년 단기임대 및 8년 아파트 장기매입임대주택 폐지
- 임대차 3법과 유사함에 따라 4년 단기 임대는 폐지, 아파트 장기일반매입임대 폐지
2. 신규 등록주택은 최소 임대의무기간을 8년에서 10년으로 연장
3. 모든 등록임대주택에 대해 임대보증금 보증 가입 의무화
임대사업자가 세입자를 위해 보험에 가입을 해줘야 한단다...
4. 부채비율이 높은 주택 등은 지자체장이 등록신청 거부 가능
5. 미성년자, 의무위반으로 등록말소 후 2년 미경과 시 등록제한
2020.08.14. [8.4대책 등 서울 36만 신규주택 공급 ]
▶ 수도권 내 안정적 주택공급기반 마련을 위한 84만호, 정비 39만호, 기타 4만호 Total 127만호 순차적 공급
1. 서울 36만호 공급계획
(공공택지) 서울 동남권 4.1만호, 서남권 1.9만호, 서북권 2.6만호, 동북권 2.5만호
2020.08.25. [수도권 127만호 중 경기남부, 인천에 58만]
▶ 경기남부º인천에 58만, 내년까지 18만호 공급
- 강남 3구 연접지역(성남,과천,하남) 7.8만호
- 부천,수원,광명에 5.5만호
- 인천계양, 부천대장, 화상동탄 등 신도시 18만호 공급
2020.09.02. [수도권 127만호 중 경기북부에 33만호 공급]
▶ 경기북부 총 33만호 공급, 그 중 고양창릉, 남양주 왕숙 등 신도시에 17만호 공급
- 남양주 : 왕숙, 양정역세권, 지접2, 다산지금/진건
└ 왕숙지구 : GTX-B 역사주변 동북부 경제중심도시
- 고양 : 창릉, 장항,방송영상밸리, 지축, 탄현
└ 창릉지구 : 창릉천 중심, 고양선과 BRT 연결되는 중앙
- 양주 : 회천, 광석, 옥정 등
- 파주 : 운정 등
2020.10.20. [규제지역 내 주택 거래 시 자금조달계획서 제출 의무화(법인강화)]
▶ 자금조달계획서 및 증빙자료 제출 대상 확대
▶ 법인거래 시 자금조달계획서 제출
1. 규제지역(투기과열지구 조정대상지역) 내 주택 거래 신고 시 주택 취득자금 조달 및 입주계획서(자금조달계획서) 제출 의무화
- 기존 : 규제지역 3억원 이상, 非규제지역 6억원 이상 주택 거래 시 자조서 제출
: 투기과열지구 9억원 초과 주택 거래 시 증빙자료 제출
- 개정 : 규제지역 내 모든 주택거래 시 자조서 제출(非규제지역은 기존과 동일) - 실거래 신고 후 30일 이내
: 투기과열지구 내 모든 주택 거래 시 증빙자료 제출
2. 법인 거래 신고사항 확대 및 법인 거래 시 자금조달계획서 제출
- 법인이 주택을 거래하는 경우
1)법인 등기현황
2)거래 상대방 간 특수관계 여부
3)주택 취득 목적 등을 추가로 신고
- 법인이 주택 매수 시 거래지역 및 거래금액과 무관하게 자금조달계획서를 제출
★ 2020.11.03. [부동산 공시가격 현실화 계획 및 재산세 부담 완화 방안(?)]
부동산 공시가격을 10년에 걸쳐 90%로 상향한다면서 재산세는 6억원 이하 과세표준 구간별 세율 0.05%P 인하한다는 말장난을 합니다.
부동산 가격은 매년 증가하고 있고 또 공시가격을 매년 상향해서 10년내 시세와 90%로 맞춘다면서 재산세를 인하?
▶ 현실화율 年 3%p씩 제고, 10~15년에 걸쳐 시세 90%로 현실화
▶ 공시가격 6억원 이하 과세표준 구간별 세율 0.05%p 인하
1. 현실화율 年 3%p씩 제고, 10~15년에 걸쳐 시세 90%로 현실화
1) 공동주택은 ‘20년 현실화율 69.0%에서 10년에 걸쳐 90%로 제고
- 현실화 편차가 큰 9억원 미만은 3년간 ‘先균형 확보’ 후 7년간 제고
- 시세 9억원 이상은 5~7년간 연 약 3%p씩 제고
2) 단독주택은 ‘20년 현실화율 53.6%에서 15년에 걸쳐 90%로 제고
- 9억원 미만은 공동주택과 동일하게 3년간 ‘先균형성 확보’ 후 12년간 제고
- 시세 9억원 이상은 7~10년간 연 3~4%p씩 제고
3) 토지는 ‘20년 현실화율 65.5%에서 8년에 걸쳐 90%로 제고
2. 주택 재산세 부담완화(?)
- 1세대 1주택자가 보유한 공시가격 6억원 이하 주택의 재산세율을 구간별로 0.05%P 인하
재산세가 몇만원 절감되는 것처럼 보이지만 사실 공시가격이 90%에 달하면 종부세는 재산세와는 비교할 수도 없는 어마어마한 세금폭탄이 떨어지는 것입니다. 서울에 왠만한 아파트들 다 6억 넘어가는데 집한채 있는 분들 혜택은 없고 공시가 올라가면서 종부세 폭탄이 됩니다.
2020.11.19. [21년 상반기까지 전세형 주택 집중 공급]
▶ 21년 상반기까지 전세형 주택이 전국 4.9만호, 수도권 2.4만호
▶ 22년까지 전국에 11.4만호의 전세형 주택을 공급하는 ｢서민·중산층 주거안정 지원방안｣ 발표
지속적인 부동산 대책을 남발함에도 불구하고 전세 및 매매가격은 아랑곳하지 않고 상승하고 있습니다.
임대차 3법으로 인한 전세가 증가분 반영 및 전세매물 감소 그리고 기준금리 추가인하 등으로 전세가가 급등하고 전세구하기도 어려워지기 시작하에 따라 대응방안을 내놓은 것으로 보입니다.
1. 신축 위주 단기 집중 공급(`21년~`22년간 총 11.4만호(수도권 7만호) 전세형 주택공급)
- `21년 상반기까지 ‘22년까지의 총 공급 물량의 40% 이상인 전국 4.9만호, 수도권 2.4만호를 집중 공급
- `21년 하반기에는 공실 상가․오피스․숙박시설 리모델링을 통한 주거공간 공급(2.6만호)
- `22년 신축매입 약정 2.3만호, 공공전세주택, 공실리모델링, 등 3.8만호
★ 2020.11.19. [조정대상지역 추가 지정]
그냥 전국을 다 조정대상지역으로 넣었다고 해도 과언이 아니겠네요
▶ 경기도 김포시*, 부산광역시 해운대‧수영‧동래‧연제‧남구, 대구광역시 수성구를 조정대상지역으로 신규 지정
1. 김포시 조정대상지역 추가(통진읍 및 월곶 하성 대곶면 제외)
- 서부권급행철도(제4차 국가철도망 구축계획에서 검토중으로 미확정)대한 지역의 기대감으로 외지인 투자 급증
(GTX-D 로 인해 예정 역사 위주로 많은 상승이 있긴했습니다만, 김포장기-부천종합운동장(이른바 "김부선")으로 발표되면서 김포시민의 엄청난 반발이 있었습니다. GTX- B노선과 연계하는 "김용선"으로 검토되고 있기는 합니다.)
2. 부산(해운대, 수영, 동래, 남, 연제) 조정대상지역 추가
3. 대구 수성구 조정대상지역 추가
조정대상지역 주요 규제 내용
1. 세제강화(다주택자 양도세 중과·장기보유특별공제 배제, 조정대상지역 내 2주택이상 보유자 종부세 추가과세 등)
2. 금융규제 강화(LTV(9억이하 50%, 초과 30%) 적용, 주택구입 시 실거주목적제외 주담대 원칙적 금지 등)
3. 청약규제 강화
★ 2020.12.17. [조정대상지역 (또)추가 지정]
조정대상지역을 지정한지 한달도 되지 않아서 또 지정하네요. 그냥 전국이 다 지정된것 같습니다. 전국이 불바다네요
이정도 됐으면 부동산 정책 실패를 인정하고 그냥 시장에 맡겼으면 좋겠습니다.
▶ 부산 9곳, 대구7곳, 광주5곳, 울산2곳 및 파주·천안·전주·창원·포항 등 총 36곳 조정대상지역으로 신규지정
1. 조정대상지역 신규지정(총 36개 지역 : 4개 광역시 23개 지역, 11개시 13개 지역)
1) 부산 9곳 : 서,동,영도,부산진,금정,북,강서,사상,사하구(뭐 거의 다네요)
2) 대구 7곳 : 중,동,서,남,북,달서구,달성군
3) 광주 5곳 : 동,서,남,북,광산구
4) 울산 2곳 : 중,남구 및 파주 천안 전주 창원 포항 등 총 36곳을 조정대상지역으로 신규지정
5) 파주
6) 천안 2곳 : 동남,서북구
7) 논산, 공주
8) 전주 2곳 : 완산,덕진구
9) 창원 성산구
10) 포항 남구
11) 경산
12) 여수, 광양, 순천
2. 투기과열지구 신규 지정
- 창원 의창
▶ 조정대상지역과 투기과열지구 지정 시 규제 내용
전국 도시지역 대부분이 규제지역으로 편입되면서 주택담보대출이 막혀버렸고 1주택자들도 대출한도가 제한되면서 갈아타기가 거의 불가능해졌을 뿐만 아니라 다주택자들의 세금폭탄으로 인해 매물이 감춰버렸습니다.
이로 팔지도 사지도 못하는 상황이 벌어지면서도 전세가격은 지속적으로 상승해서 임대인도 임차인도 정말 힘든 시기를 보낼 수 밖에 없을 것 같습니다.
대외적으로 경질설을 부정하면서 12.04에 김현미 국토부장관을 교체하게 됩니다
(사실상 부동산 정책의 실패를 어느정도 인정하는것이겠죠)
지금까지 2020년 하반기 부동산 대책을 정리해보았습니다.
문재인 정부의 정책이 하나씩 나올때마다 시장은 어떻게 반응을 하였는지 한번 확인해볼 필요가 있겠네요
다음에는 시장반응과 21년도 부동산 대책에 대해서 알아보도록 하겠습니다.
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