2021년 부동산 정책변화 하반기(3080+ 대도시권 주택 공급 정책)

21년 초 국토부 장관으로 임명된 전 LH(한국토지주택공사) 사장을 지낸 변창흠 국토부장관은 LH사태의 책임론에서 벗어나지 못하고 결국 사임을 하게 됩니다.
부동산 정책을 관리감독할 의무가 있는 공기업의 직원들이 오히려 내부정보를 이용하여 집단 투기를 통해 사익을 취한 것은 그렇지 않아도 부동산 폭등으로 불만이 가득한 국민들의 분노를 폭발시켜버렸습니다. 이런 불만을 잠재우기란 쉽지 않았을 것이고 변창흠 국토부 장관은 책임을 통감하고 사임할 수 밖에 없었을 것입니다.

사임 이후 2021년 5월 14일 부터는 노형욱 전 국무실장이 국토부 장관에 임명되는데 새로이 국토부장관에 부임하게 된 노형욱 장관의 부동산 정책 방향은 어땠을까.
기존에 진행해온 규제정책의 유지와 변창흠 전 국토부장관이 드라이브한 3080+ 공급정책을 이어갑니다.

다만 노형욱 국토부장관이 임명되기 한달전 4.7 재보궐 선거에서 부동산 실패와 LH 사태로 인해 민주당에 실망한 많은 20~30대가 등을 돌리면서 오세훈 서울 시장이 압도적으로 당선됩니다.
이로 인해 일부 강남 강북의 노후화된 재건축 완화 기대감이 커지면서 부동산 상승하게 됩니다
이때문에 새로이 임명된 노형욱 장관의 부동산 정책 방향에 귀추가 주목되었습니다.

오세훈 서울 시장이 재건축에 대한 규제완화와 공급에서의 민간확대를 약속하면서 당선된 만큼 지금껏 문재인 정부의 부동산 정부의 규제와는 상충되는 부분이 많습니다. 하지만 서울시와 국토부는 서로간 협력할 수 밖에 없는 상황인 만큼
2021.06.09에 노형욱 국토부장관과 오세훈 서울시장이 만나 주택 정책 전반에 관한 협력을 할 것을 합의하게 됩니다.

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2021.06.09 주택정책 전반에 대한 포괄적 협력에 대한 합의

이 두사람이 6.9에 만나서 합의한 [주택정책 전반에 대한 포괄적 협력] 내용을 보면
현재 시장상황은 3080+ 공급정책을 진행시키면서 어느정도 서울주택시장의 상승폭이 축소되는 과정 중에

• 연일 지속되는 초저금리로 인한 풍부한 시장유동성
• 가계부채 증가가 여전한 상황에서 재건축, 세제, 금융 등 규제완화 기대감 상승

위 항목으로 인한 가격불안이 재연될 것을 우려하고 있습니다.

위:강남, 아래:강북

실제로 강남과 강북의 부동산 현황을 보더라도 상승폭을 줄여나가고 있었는데 오세훈 서울 시장이 당선되면서 노후도가 심한 강남 잠실과 가락, 압구정, 영등포 등의 재개발 기대감이 커지면서 상승세로 전환된 것을 알 수 있습니다.

이에 주택시장 안정과 양질의 주택공급 활성화라는 크게 두가지 방향을 제시합니다.

1. 정비사업 조합원 지위양도 제한시기 조기화

- 재건축/재개발의 조합원 지위 취득 기간을 기존 보다 더 앞선 시기로 당기는 규제 강화 정책입니다.

• 기존 : 투기과열지구 내에서 재건축은 조합설립인가 이후, 재개발은 관리처분인가 이후 토지 등을 양수한 자는 조합원 지위 취득을 제한
• 변경 : 투기과열지구 내 재건축은 안전진단 통과 이후, 재개발은 정비구역 지정 이후 시 도지사가 기준일을 지정하는 단지는 지위취득 제한(도시정비법령 개정필요)

2. 3080+ 대책(2.4)의 성공적인 추진을 위해 국토부-서울시 공조 강화

- 3080+대책 법안의 조속한 입법 및 선도사업 후속조치 조기 추진

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이어서 8.30에는 3080+공급대책의 후속조치로 제3차 신규 공공택지의 입지를 최종발표 합니다.

★2021.08.30 제3차 신규 공공택지 추진계획

210830 (발표자료) 제3차 신규 공공택지 추진계획(공공택지기획과 등).pdf

2.19MB

• 전체 : 태릉 등 계획변경, 주택시장 상황 등을 감안하여 당초 계획 13.1만호 대비 9천호 증가한 14만호 입지(10곳) 확정
• 수도권 : 의왕군포안산, 화성진안 신도시 규모 2곳과 인천구월2, 화성봉담3, 남양주진건 등 중소규모 택지 5곳에 총 12만호 공급
• 지방 : 대전죽동2, 세종조치원, 세종연기 소규모 택지 3곳에 총 2만호 공급

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지속적으로 공급확대 또는 간접적인 주거공간 제공하는 정책을 내어놓고 있습니다.
코로나로 인해 재택근무 등 언택트 생활이 보편화되면서 1인가구, 2~3인의 소규모 가구에서 선호하는 주거형오피스텔, 도시형생활주택의 규제완화를 통해 주거공간을 공급하기로 합니다.
특히 주거형 오피스텔의 바닥난방 설치허용을 대거 완화시키면서 국민평형 84 아파트 동일한 주거공간을 제공하게 됩니다.

★2021.09.15 도시형생활주택·오피스텔 면적은 커지고 공급은 늘어난다

1. 도시형생활주택 허용면적 확대

• 기존 : 허용면적 상한기준을 전용 50㎡이하
• 개선 : 허용면적 상한기준을 전용 60㎡이하

2. 주거형 오피스텔 바닥난방 허용 기준 완화

• 기존 : 바닥난방 (’04) 설치 금지 → (‘06) 전용 50㎡이하 가능 → (‘09) 전용 85㎡ 이하 가능
• 개선 : 전용 120㎡(전용 85㎡ 아파트와 유사)까지 바닥난방 허용

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★2021.12.16 도시재생 뉴딜사업 32곳 신규 선정, 쇠퇴지역 5.2조원 투자

- 3차 신규 도시재생 뉴딜사업으로 서울 강서, 경기 안양 등 총 32곳 선정

• 선정된 32곳의 사업지에 ’28년까지 국비 0.3조원, 민간자본 3.3조원 등 총 5.2조원 투입, 쇠퇴지역 280만㎡를 재생
• 신규주택 약 2,500호, 창업지원시설 22개, 생활SOC시설 58개 등 공급을 통한 주거환경을 개선 및 약 4.4만개의 일자리 창출 목표

211217(조간)_21년_제3차_도시재생뉴딜사업_선정(도시재생정책과).pdf

2.24MB

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노형욱 국토부장관이 취임하고 21년 말까지 약 8개월간의 부동산 정책을 보면 거의 대부분 공급으로 정책 드라이브를 건 것을 확인할 수 있었습니다. 특히 변창흠 전 국토부장관이 스타트를 끊은 3080+ 대 규모 공급정책을 이어서 진행해 왔습니다. 규제정책은 할 수 있는 만큼 지난해 다 적용한 상태이며 규제의 역설로 인한 부작용의 역풍은 서울시장 재보궐 선거 결과로 나타남에 따라 더이상 강하게 밀고 나갈수 없는 상황이 되었습니다. 규제보다는 대규모 공급으로 방향을 선회하였고 그 효과가 조금씩 나타난것으로 확인이 되었습니다.

20년 6월,7월에 걸쳐 강력한 규제와 임대차3법을 발표하면서 규제의 효과를 크게 보지를 못하고 오히려 전세불안으로 인해 전세가가 급등하는 현상이 발생합니다. 전세가가 자고나면 급등하는 상황에서 저금리로 인한 유동성은 넘침에 따라 매매로 전환하게 되고(패닉바잉) 이것이 매매가를 끌어올리는 역할을 하게 됩니다. 전국으로 부동산 매매가가 상승함에 따라 2차례에 걸쳐 규제지역을 확대시켰습니다. 거의 중요도시는 대부분 규제지역으로 묶여버립니다. 그럼에도 불구하고 매매가의 상승을 저지할수 없었고 급기야 부동산 안정화 정책 실패의 책임을 지고 김현미 전 국토부 장관은 그자리에서 내려오게 됩니다.

변창흠 전 국토부장관이 임명되면서 부터는 규제에서 공급으로 방향을 선회하게 되고 2.4공급대책(3080+대도시권 주택공급 획기적 확대방안_200만호 공급) 발표를 기점으로 조금씩 상승폭을 줄여나가게 됩니다.
하지만 서울의 경우 오세훈 서울시장이 재건축/재개발 규제완화를 내걸고 서울시장에 당선됨에 따라 노후화된 서울 재건축 재개발 지역의 기대심리가 살아나게 된것이 다시 부동산 상승장으로 전환이 됩니다.

하지만 변창흠-노형욱 장관은 3080+ 대규모 공급 정책을 지속적으로 강하게 드라이브를 걸면서 조금씩 상승폭을 줄이는 데 성공합니다.
직접공급 외에 도시형생활주택, 주거용 오피스텔의 규제 및 규제완화를 통해 간접적 공급도 지속적으로 유도를 하는 정책을 잇달아 내놓은 등 공급위주의 정책을 펼침에 따라 점진적으로 부동상 상승세는 안정화 단계로 진입했다고 판단해도 좋을 것 같습니다.

부동산 안정화를 위해 과도한 부동산 규제정책 보다는 공급확대를 통한 시장안정화를 유도하는 것이 조금은 더 정답에 가까운 것 같습니다.